Das Wichtigste in Kürze
- Getrennte Verträge für Wohnung und Garage gelten im Zweifel als selbstständig, auf demselben Grundstück in der Regel als Einheit; ein gemeinsamer Vertrag unterliegt dem Wohnraummietrecht.
- Ein unbefristeter separater Garagenvertrag ist ohne Grund kündbar, spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats.
- Normalen Verschleiß trägt der Vermieter; schuldhaft verursachte Schäden durch den Mieter oder durch Personen, denen er die Garage überlässt, muss der Mieter ersetzen.
- Auch bei separat gemieteter Garage können Mieter die Erlaubnis für eine eigene Lademöglichkeit verlangen, soweit die Maßnahme dem Vermieter zuzumuten ist.
Garage mieten und vermieten: Das müssen Sie wissen
In vielen Fällen wird eine Garage zusammen mit der Wohnung ge- bzw. vermietet, es gibt einen gemeinsamen Mietvertrag. Wird eine Garage separat gemietet, gibt es einige Unterschiede hinsichtlich Mietverhältnis, Kündigungsfrist und Betriebskosten. Zwei getrennte Verträge gelten dabei im Zweifel als selbstständig. Liegen Wohnung und Garage auf demselben Grundstück, spricht das in der Regel für eine rechtliche Einheit; zwingend ist das nicht, maßgeblich sind alle Umstände.
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Mietvertrag für Garage oder Stellplatz
Wie bei allen Verträgen ist auch beim Mietvertrag für die Garage auf eine genaue Vertragsgestaltung zu achten. Wer eine Garage separat mietet, sollte sich darüber im Klaren sein, dass die Rechte im Vergleich zum mit der Wohnung gemeinsam angemieteten Stellplatz etwas anders aussehen. Werden Wohnung und Garage zusammen vermietet, ist eine Teilkündigung der Garage in der Regel nicht möglich (Ausnahme: § 573b BGB), dies ist bei separaten Verträgen anders: Mieter wie auch Vermieter können den Garagenvertrag jederzeit innerhalb der gesetzlichen bzw. vertraglichen Fristen und ohne Angabe von Gründen kündigen. Für den Mieter von Nachteil ist, dass es keinen speziellen Kündigungsschutz gibt, die Kündigungsfrist kann im Mietvertrag variabel vereinbart werden.
Ohne Vereinbarung gilt das Gesetz: Ist der separate Garagenvertrag unbefristet und die Miete monatlich bemessen, können beide Seiten spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Grenze von drei Monatsmieten für die Kaution gilt nur für Wohnraum, auch Mieterhöhungen richten sich beim separaten Vertrag allein nach der Vereinbarung. Bei gemeinsamer Vermietung mit der Wohnung gilt dagegen das Wohnraummietrecht.
Kann ich die Garage allein kündigen?
Entscheidend ist, wie der Vertrag gestaltet ist. Welche Situation trifft auf Sie zu?
WennGarage und Wohnung stehen in einem Vertrag
Dann Nur gemeinsam
Die Garage lässt sich nicht allein kündigen; der Vermieter kann nur in den Fällen des § 573b BGB einen Teil kündigen.
WennZwei Verträge, aber gemeinsam abgeschlossen
Dann Einzelfall prüfen
Getrennte Verträge gelten im Zweifel als selbstständig. Liegen Wohnung und Garage auf demselben Grundstück, spricht das in der Regel für eine rechtliche Einheit; maßgeblich sind alle Umstände.
WennSeparater Garagenvertrag, unbefristet, Monatsmiete
Dann Separat kündbar
Beide Seiten können spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen, wenn nichts anderes vereinbart ist.
WennSeparater Vertrag mit fester Laufzeit
Dann Bis zum Ende gebunden
Ein befristeter Vertrag endet mit Ablauf der Zeit; ordentlich kündigen lässt er sich vorher in der Regel nicht.
Faustregel: Im Vertrag können andere Kündigungsfristen vereinbart werden.
Beim separaten Garagenmietvertrag kommen die gesetzlichen Regeln des allgemeinen Mietrechts zum Tragen. Vorteil ist hier, dass der Vertrag freier als im Wohnraummietrecht gestaltet werden kann. Grundsätzlich ist für Schönheitsreparaturen und Instandsetzung der Vermieter zuständig, im Vertrag kann dies jedoch teilweise an den Mieter übertragen werden, Formularklauseln hierzu sind laut Bundesgerichtshof in engen Grenzen erlaubt.
Wer trägt die Betriebskosten?
Die Betriebskosten für eine Garage sind in den meisten Fällen sehr gering, da weder Heizkosten noch Wasserkosten anfallen. Meist ist im Vertrag eine pauschale Abgeltung mitvereinbart, zum Beispiel für Strom. Den Vertragsparteien steht es jedoch frei, hier per Vertrag andere Konditionen zu vereinbaren. Werden die Betriebskosten gesondert abgerechnet, müssen die umzulegenden Kosten im Vertrag vereinbart sein.
Kurz gefragt
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Wer haftet für Schäden an der Garage?
Die Haftung für Schäden an der Garage trägt der Verursacher, also in der Regel der Mieter als Benutzer, je nach Einzelfall haftet er auch ohne eigenes Verschulden, etwa für schuldhaft verursachte Schäden eines Untermieters. Keine Haftung trägt der Mieter der Garage für Verschleißschäden, dies ist Sache des Vermieters (§ 538 BGB).
Übergabe dokumentieren: Halten Sie den Zustand von Tor, Boden und Wänden bei der Übergabe in einem Protokoll mit Fotos fest. Das erleichtert bei der Rückgabe die Frage, wer für einen Schaden aufkommt. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren sechs Monate nach der Rückgabe.
Garagentor defekt: So gehen Sie als Mieter vor
Mangel sofort melden
Zeigen Sie den Schaden dem Vermieter unverzüglich an, am besten in Textform mit Fotos. Wer zu spät meldet, kann für dadurch entstandene Schäden haften; Mängelrechte können entfallen, soweit der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte (§ 536c BGB).
Reparatur verlangen
Der Vermieter bleibt grundsätzlich für die Instandsetzung zuständig (§ 535 Abs. 1 BGB); haben Sie den Schaden schuldhaft verursacht, kann er Ersatz verlangen (§ 280 BGB).
Mietminderung prüfen bei Mangel
Beeinträchtigt ein Mangel, den Sie nicht zu vertreten haben, die Nutzung erheblich, mindert sich die Miete kraft Gesetzes (§ 536 BGB). Bei separat gemieteten Garagen kann der Vertrag die Minderung einschränken.
Eigenen Anteil klären Ausnahme
Haben Sie das Tor beim Rangieren schuldhaft beschädigt, können Sie für die Reparatur haften (§ 280 BGB); normaler Verschleiß ist Sache des Vermieters (§ 538 BGB).
Garage untervermieten
Wird eine Garage untervermietet, darf dies nur mit Einverständnis des Vermieters erfolgen. Das Mietverhältnis besteht zwischen Hauptmieter der Wohnung/ Garage und dem Untermieter, demzufolge steht dem Hauptmieter als Vermieter auch die Miethöhe frei. Endet das Hauptmietverhältnis, läuft der Untermietvertrag für die Garage theoretisch noch weiter, der Eigentümer hat allerdings dann einen Räumungsanspruch auch gegen den Untermieter (§ 546 Abs. 2 BGB).
Für Mieter ist es meist vorteilhafter, wenn eine Garage zusammen mit Wohnraum gemietet wird, da eine separate Kündigung dann grundsätzlich ausgeschlossen ist (Ausnahme: § 573b BGB) und die schärferen Regelungen des Wohnraummietrechts hinsichtlich Kündigungsfristen und Kündigungsschutz gelten.
Wallbox in der Mietgarage
Anspruch auf Erlaubnis: Mieter können verlangen, dass der Vermieter bauliche Veränderungen für das Laden eines Elektroautos erlaubt. Das gilt auch für separat gemietete Garagen und Stellplätze. Ablehnen darf der Vermieter nur, wenn ihm die Maßnahme nicht zuzumuten ist (§ 554 BGB). Einbau und Kosten übernimmt in der Regel der Mieter; halten Sie Ausführung und Rückbau schriftlich fest. Mehr dazu: Elektroauto laden im Mehrfamilienhaus.
Das Wichtigste in Kürze Auch ein mündlicher Garagenmietvertrag ist bindend; schriftlich lassen sich Absprachen zu Miete, Nutzung und Kündigung später… weiterlesen
