So wird aus der Garage zusätzlicher Wohnraum
Wird es im Haus zu eng und werden zusätzliche Wohnräume nötig, kann der Umbau der vorhandenen Garage zum Wohnbau zusätzlichen Platz schaffen. Allerdings ist diese Umgestaltung mit einigem Aufwand verbunden, den Vorteilen stehen auch einige Nachteile und Stolperfallen entgegen.
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Eignet sich die Garage für den Umbau?
Nach deutschem Baurecht müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein, damit ein Raum als Aufenthaltsraum genutzt werden kann. Ebenfalls wichtig: Die Konstruktion der Garage und die Bausubstanz müssen einen Umbau zulassen.
Das Baurecht
In den Landesbauordnungen sind an die Nutzung eines Raumes als Aufenthaltsraum verschiedene Auflagen gebunden. Diese betreffen zum einen die lichte Deckenhöhe, die bei mindestens 2,30 in einigen Bundesländern auch bei 2,40 m liegen muss. Gemessen wird dabei von der Oberkante des Fertigfußbodens bis zur Unterkante der Decke. Durch die nötigen Fußbodenaufbauten sowie Dämmmaßnahmen wird die geforderte Raumhöhe in vielen Garagen nicht erreicht.
Weitere Regelungen gibt es für die Belichtung. Auch hier schreiben die Landesbauordnungen unterschiedliches vor, bzw. gibt die DIN 5034 Mindestwerte vor. So verlangt die Landesbauordnung Rheinland-Pfalz, dass die Rohbaumaße aller Fenster zusammengerechnet mindestens 1/10 der Grundfläche des Raumes betragen müssen.
Ebenfalls baurechtlich relevant sind die Grenzabstände zu benachbarten Grundstücken oder Gebäuden. In der Regel muss die Garagenaußenwand zusätzlich gedämmt werden. Erfolgt dies als Außendämmung, können die erforderlichen Grenzabstände unterschritten werden. Ein weiteres mögliches Problem: Häufig dürfen für Garagen die Mindestgrenzabstände gemäß den Ortssatzungen unterschritten werden. Für Aufenthaltsräume gilt diese Regelung nicht. In diesem Fall ist ein Umbau zum Aufenthaltsraum und die damit verbundene Nutzungsänderung nicht möglich.
Garagenkonstruktion und Zustand der Bausubstanz
Garagen gibt es in verschiedenen Bauweisen und Konstruktionen als Betonfertiggarage, Stahl- oder Holzgarage oder auch als gemauerte Garage. Stahl- oder Holzgaragen eignen sich nur sehr begrenzt für einen Umbau, bei Betonfertiggaragen ist der nachträgliche Einbau von Fenstern und Türen sehr aufwendig, da der bewehrte Stahl der Wände durchtrennt werden muss. Am besten geeignet für einen Umbau sind gemauerte Garagen in gutem Zustand. Dies gilt nicht nur für die Außenwände, sondern ebenso für Fundament und Garagendach.
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Garagenumbau nur mit Baugenehmigung
Für den Umbau einer Garage zum Wohnhaus muss ein Bauantrag gestellt werden, ebenfalls erforderlich ist ein Antrag auf Nutzungsänderung. Wie bei jedem Bauantrag muss auch hier ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser alle Bauvorlagen erstellen und den Antrag unterzeichnen. Bereits bei der Entwurfs- und Genehmigungsplanung muss genau darauf geachtet werden, dass alle Eventualitäten und Besonderheiten, die ein Garagenumbau mit sich bringt, beachtet werden. Dies zum einen, um das Bauprojekt bereits im Bauantrag so realistisch wie möglich darzustellen, aber auch, um die entstehenden Kosten so realistisch wie möglich einzuschätzen.
Je nach Zustand der vorhandenen Garage kann auch eine Erneuerung des Daches erforderlich sein, ebenfalls in die Planung mit einbezogen werden müssen die Schaffung neuer Fenster sowie einer Eingangstür. Dies betrifft auch statische Belange, unter Umständen muss also zusätzlich ein Statiker als Fachplaner mithinzugezogen werden.
Diese Arbeiten fallen beim Garagenumbau an
Die Arbeiten an der Garage teilen sich in zwei Kategorien auf: Zum einen müssen vorhandene Einbauteile und Einbauten entfernt, zum anderen Ausbauelemente eingebaut werden.
Entkernung und Abrissarbeiten
Das Garagentor wird ausgebaut, ebenso werden alle Innenausbauten und eventuelle Wandverkleidungen entfernt. In den meisten Fällen muss auch der Garagenboden weichen. Meist handelt es sich dabei um einen Betonboden, der aufgeschlagen und abgefahren werden muss.
Fenster und Türen
Für die nötigen Fenster und Türen müssen meist neue Öffnungen geschaffen werden. Es ist sinnvoll, die Garagentoröffnung zu nutzen. Sie wird bis auf die neue Türöffnung und eine Fensteröffnung mit Sturz vermauert.
Dachsanierung
Je nachdem, welches Dach vorhanden ist, wird dieses saniert oder auch komplett abgetragen und anschließend fachgerecht gedämmt. Besitzt die Garage bisher ein Flachdach, ist eventuell ein komplett neuer Dachaufbau – zum Beispiel als Satteldach oder Pultdach erforderlich. Damit kann auch die für Aufenthaltsräume vorgeschriebene Deckenhöhe erreicht werden.
Dämmung von Boden, Wänden und Dach
Für Wohngebäude gelten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) Vorschriften für die Dämmwerte von Wand, Boden und Dach. Die Wände werden – je nach baulichen und baurechtlichen Möglichkeiten – mit einer Innen- oder Außendämmung versehen. Für den Fußboden ist ein fachgerechter Fußbodenaufbau mit Dämmschicht und Estrich erforderlich.
Elektro-, Wasser- und Heizungsinstallation
Je nachdem, ob in der Garage lediglich ein Aufenthaltsraum oder eine komplette Wohnung mit Küche und Bad entstehen soll, müssen Elektro- und Wasserleitungen sowie die erforderlichen Anschlüsse verlegt werden. Für die Heizung kann entweder ein neues Heizungssystem eingebaut oder ein Anschluss an die vorhandene Heizungsanlage hergestellt werden.
Innenausbau
Im letzten Schritt erfolgt der Innenausbau mit Verlegen des Fußbodens, Verputzen und Streichen der Innenwände oder auch der Einzug von Innenwänden als Trockenbauwände. Mit diesem Schritt ist der Umbau fertiggestellt und die ehemalige Garage steht als zusätzlicher Wohnraum zur Verfügung.
Was kostet der Umbau der Garage zum Wohnraum?
Die Kosten für den Umbau einer Garage zum Aufenthaltsraum oder sogar zu einer kompletten Wohnung setzen sich aus verschiedenen Posten zusammen. Dies sind zum einen die Planungskosten, die mit etwa 10 bis 20 % der Gesamtkosten anzusetzen sind. Für die erforderliche Baugenehmigung können etwa 0,5 % der Gesamtbausumme einkalkuliert werden. Der zweite Kostenpart sind die Ausführungskosten. Wie teuer der gesamte Umbau wird, hängt vom Zustand der Garage und vom Umfang der Arbeiten ab. Folgendes Kostenbeispiel für den Umbau einer vorhandenen Doppelgarage stellt deshalb nur eine grobe Orientierung dar:
| Zumauern der Garagenöffnung und Einbau neuer Fenster: | 4.500 Euro |
|---|---|
| Fassadendämmung als WDVS: | 10.000 Euro |
| Dachdämmung: | 5.000 Euro |
| Estricheinbau als Trockenestrich: | 2.200 Euro |
| Innenausbau komplett: | 12.000 Euro |
| Gesamtbaukosten: | 33.700 Euro |
| Planungskosten: | 5.000 Euro |
| Baugenehmigung: | 150 Euro |
Wie teuer der Umbau insgesamt wird, hängt insbesondere auch vom gewünschten Ausstattungsgrad bzw. der Wertigkeit der Baustoffe und Innenausbauten ab. Durch Eigenleistungen – zum Beispiel bei den anfangs erforderlichen Abrisskosten oder dem Innenausbau können die Gesamtkosten senken.
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